三方金融 | 房产抵押贷款你不得不知道的几大问题

1. 借款人具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力。

2. 房产要求

（1）产权明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通；

（2）房龄有要求（具体以银行要求为准，各行有差异）；

（3）拥有房屋所有权证，且未列入当地城市改造拆迁规划。

3. 贷款银行规定的其他条件

1. 贷款资料

（1）个人名义，需提供本人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、工资流水、房屋所有权证、个人借款用途相应的合同或票据（不同银行有差异）。

如借款人与权属人不同，则还需提供权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

（2）企业名义，需提供企业基本证照、验资报告、章程、相关决议、连续两年及近期财务报表、连续一年流水、借款用途相应的购销合同、房屋所有权证、权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明（不同银行有差异）。

2. 贷款审批

（1）额度：住宅抵押的贷款额度一般不超过评估净值的70%；商用抵押的贷款额度一般不超过房产评估净值的50%。

（2）期限：根据借款人意愿、用途而定。

（3）利率：银行根据借款人信用、借款用途等因素综合而定。

（4）还款方式：通常1年期以下贷款，按月付息，到期一次还本。1年期以上贷款，可选择等额本金或等额本息还款。

1. 房产价值的评估

房产抵押贷款的贷款额度通常是房产评估价值的50%-70%。不过，评估价值并不等于市值，其是通过指定的评估公司实地看房，按照房产的楼层、建筑面积、朝向、装修程度、社区配套设施、交通情况以及地理位置等因素进行综合考评后，给出一个评估价值。

2. 房产性质的确定

考虑到房产的变现能力，多数银行暂不接受以下房产用于申请抵押贷款。

（1）未结清贷款的房产

银行抵押贷款的房产必须是具备完全产权的房产。如果房产处于抵押或者按揭中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。

（2）部分已购公房

已购公房中有两种情况不能办理抵押贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以就无法操作抵押贷款。另一种是不能提供上市证明的央产房，因不能够上市交易，银行也无法操作抵押贷款。

（3）未满5年的经济适用房

经济适用房，或者按经济适用房管理的回迁房，根据国家政策，未满5年是不允许上市交易的，银行无法取得他项权利证，所以不能办理抵押贷款。

（4）小产权房

小产权房实为无产权，因此银行不予对该类房产办理抵押贷款。

（5）房龄太久、户型太小的二手房

房龄太久、户型太小的二手房，银行会认为较难变现，往往不具备抵押贷款资质。当然，如该房产在较为重要的城市功能区域，也有部分房产可申请获得贷款，需具体咨询。