取消对外国买家贷款规则可能会成为温哥华房地产行业的重大变革。
加拿大帝国商业银行已向其抵押贷款专家发出备忘录，称其截至2月1日已结束其外国收入计划，并将向外国客户提出更严格的要求。
，该银行现要求提供在加拿大声称的海外收入证明。外国来源的收入将在加拿大税务局的表格中公布，如客户的T1 General，外国收入核实声明T1135或T1134（如果使用公司）。该银行将寻求加拿大信贷局报告或外国信贷局披露负债的报告。换句话说，银行正在寻求更高的第三方验证标准。
业内人士表示，加拿大其他大银行可能会遵循CIBC的领先。再加上最近宣布不列颠哥伦比亚省扩大了外国买家税率并将其从15％提高到20％，对用于该省所称的投机的空房征收2％的税，并追踪公寓的预售情况，这一举动增加了另一个主要挤压到低陆平原的住房市场。
“我认为这将对这个超豪华市场产生影响，”克莱西开发集团开发和收购副总裁Hani Lammam说。“我相信会这样，因为你知道，高净值人士倾向于用税收创造财富，他们玩游戏，我敢肯定他们不想透露更多的信息， “。
在2016年夏天，金融机构监督办公室（OSFI）公开谴责加拿大的抵押贷款机构对外国买家的收入，债务和信用评分不够关注。，这些风险有所增加。1月1日，OSFI为所有无保险的抵押贷款提出了新的指导方针，对收入核实的要求更为严格。
移民律师理查德·库兰德说，提交加拿大税表的要求是巨大的。
“这是信息共享组件，它是核心爆炸性游戏改变者，”他说。“当银行报告信息时，我们的加拿大金融安全部门可以与外国银行进行沟通，这意味着像北京的税收机构或山姆大叔这样的外国税务机关能够高枕无忧，加拿大说：”让我看看向您汇报了什么作为全球收入财产，我们会告诉你什么是向我们报告的。“
“敲开加拿大的门可以触发审查，这就是你想看到的。”
CIBC表示，此前的外国收入计划已被取消，并且已实施更严格的核查程序，，这意味着要求加强。该银行表示，。“我们将继续接受并验证外国收入，并满足B20尽职调查的要求。”CIBC在一份声明中表示，我们专注于满足客户的需求，同时保持强有力的尽职调查。
包括加拿大帝国商业银行，加拿大皇家银行和多伦多多伦多银行在内的所有银行都表示，他们一直在进行尽职调查，以核实所有申请人的收入和资产，。
加拿大皇家银行在一份声明中表示，它要求非居民申请人确认他们或家人有意在加拿大的财产中居住。居住在该物业的人需要提供他们被允许居住在加拿大的证明，例如学生学习许可证。
一些向外国买家提供特别项目的银行近年来接受了枪支管制，为非居民购买者提供补贴，这些补贴永远不会给予加拿大公民，特别是在收入核实方面。
抵押贷款经纪人Monique Cornish表示，随着这些变化，CIBC将对非居民买家采用最严格的申请流程之一。
“在我们的行业中，CIBC在非居民和新移民借款人中拥有相当大比例的抵押贷款组合，因此我猜测他们可能会对他们施加一点压力。联邦政府实施一些新的指导方针，使其有资格获得抵押贷款，并可能降低其非居民借款人和加拿大新移民的投资组合百分比，“Cornish女士说。
Cornish女士说，在她的行业中也很有名的是，在加拿大拥有非居民或新的永久居民身份的人已经获得很少或没有可核实收入的抵押贷款来支持贷款支付。
“这些人的一个很好的例子 - 谁没有产生足够的收入或者任何收入来支持贷款 - 一直是在大温哥华就读大学或者接受高等教育的学生。一些紧缩政策一直在采取最近的地方可能是这些类型的例子的结果。“
抵押经纪人兼不列颠哥伦比亚省加拿大抵押经纪协会的抵押经纪人Reza Sabour说，他听说过其他银行将遵循CIBC在未来几个月的严格贷款规则中的领先地位。
“目前，他们似乎是第一个这样做的先发制人，但我们怀疑现在所有的银行都会这样做。从我的经验来看，，其他银行很快开始关注，因为他们通常不希望接受审计，而OSFI目前正在密切关注银行。“
他表示，面对OSFI日益增长的压力以及媒体对外资的强烈报道，过去几年银行越来越严格地遵守外国借贷规定。
“我们确实听到一些谣言，说现在所有的银行都在试图摆脱OSFI的好处......他们正在积极主动地提供收紧措施。”
外国收入购买者使用两种类型的计划来获得加拿大抵押贷款。一个是加拿大新移民，旨在帮助那些拥有新的永久居留身份的人在加拿大的头几年进入市场。另一种是非居民，他们是居住在国外的人。
Sabour先生说：“非居民抵押贷款是热门按钮产品，这种产品往往创造一些加拿大人认为是双重标准的东西。”
虽然许多外资房屋可能被租出，但许多其他房屋显然都是空置的，这对该市的空置率和负担能力危机几乎是零。
“很明显，温哥华出现了问题，有人正在批准所有这些抵押贷款，”萨博尔先生说。“这确实造成了一个大问题，我认为这个省开始考虑这个问题真是太棒了......任何能够解决这个问题的东西对当地人来说都是一个巨大的胜利，希望它能够在变化中产生足够的影响力行为“。
Sabour先生的客户是当地的收入来源，但由于压力测试措施而无法获得抵押贷款的批准。多年来，他还看到非居民不是居住在该国，而是希望拥有低地大陆的房地产作投资用途，因为压力测试规则并未对他们造成太大影响，他们更容易获得资格认证 - 因为他们能够支付大笔预付款。非居民的标准资格已经下降了35％，预付了12个月的抵押贷款和财产税，并对收入核实和负债进行了不同程度的尽职调查。一些银行比其他银行更为宽松。
2017年8月15日，温哥华市中心出现公寓塔楼。
“因为我有很多客户在这里交税，做他们的父母说要做的事 - 成长，找工作，存钱，不破坏你的信用评级，这会使我成为抵押贷款经纪人而感到沮丧 - 这是非常令人沮丧，因为他们无法取得资格，“Sabour先生说，他的家人30年前移民加拿大。“我有两名专业人士因为新的[压力测试]规定而被拒绝。”而且我明显知道一些本地客户确实感到沮丧，因为抵押贷款规则对他们影响最大，并且有人从海外带来数百万美元不会关心对该资格的2％压力测试。但是一个工作非常努力的人现在必须搬去两个市政府购买一栋联排别墅，这令人沮丧。而且，
，这一变化并未针对外国买家或任何一家银行。发言人Annik Faucher表示，OSFI不能透露与特定银行的交易。
“鉴于部分住房市场的家庭负债水平和脆弱性水平达到创纪录水平，OSFI更加强调金融机构的审慎抵押承保，”她在一份声明中表示。
该指导原则规定：“[联邦管制的金融机构]在验证借款人收入方面应该表现出严格性，因为收入是评估偿还抵押贷款能力的关键因素，收入核实有助于检测和阻止欺诈行为或误传“。
新规则可能不会影响预售市场，因为预售购买通常不需要预先批准的抵押贷款。如果预售项目是在完成后的几年时间内完成的，并且买方打算将其翻转，那么他们只需要首次存款。此外，由于一个人的财务状况可能发生变化，因此银行也不能保证抵押贷款能够实现，因此房地产律师韦斯麦克米兰说，借款规则也是如此。但他表示，放贷限制肯定会影响温哥华过热的住房市场。
“他们可以去私人贷款机构或把钱投入另一个市场。”来源：环球邮报