关于银行贷款的思考及回报计算

目前买房，关于贷款的思考及回报计算

关于银行贷款，我一向的观点是在有条件的前提下，能多贷就多贷，银行的这种低息贷款我们普通人也只能在买房的时候才能享受了，相当于政府给屌丝的福利。

但是往往屌丝不知道享用，很多先知先觉的人利用的好，实现了翻身机会。。

简单讲一下自己的买房经历，。

我07年开始买第一套房子，手里钱不多，对房价没啥概念，当时住在景田，就到处看周边小区，香蜜湖片区也跑去看了枫丹雅苑，特发小区啥的。，外面转了半天没找到中介，现在想想真是汗颜[face:16][face:16]

后来好像就是通过搜房网找合适房子，当时搜房的房源还算比较真实。

想想现在买房子的小伙伴真的幸福很多了，各种房源APp，百度地图啥的，想找啥房子都有，什么信息基本都能查到。

后来买了罗湖70多平的两房，当时房子也比较便宜，五年期贷款利率我记得是在7.2左右，好像也没有什么折扣，40多万的贷款，每个月月供大概3000多一点。前期每月利息部分大概2500左右，当时租这样的房子租金大概在1500左右。简单算了一下，有条件付月供，每个月只是比租房子多支出了1000元左右的利息，因为还进去本金部分还是你的钱。

当时的想法也比较简单，每月多支出1000元利息，但是房子是自己的，住着安心啊，不管贵贱，怎么说在深圳也有自己的房子。

07.08年房价跌的一塌糊涂，我反而体会不深，罗湖的房子价格不高，跌的也不算厉害，加上自住也没想那么多。

08年中手里有些钱，又买了一套一房一厅的，总价40万，首付付了7万，加上别的费用一共9万。每月月供2000，租金大概2100，还能赚点回来[face:13]。

买这套房子的想法是用来养老的，贷款25年，租客帮供房。25年后可以收租金养老，缺钱了还可以卖掉，比较灵活。

其实当时自己的思想还是没有开窍，比不过别的聪明人。

有几个失策：

第一，首套房还提前还了一部分，

第二，其实08年买房可以做到0首付，可以买更贵的，可以多买，胆子小，不敢尝试。

举例  当时锦上花的一房一厅40平米40万，月租金2100.年租金2.5万左右。年租金收益大概6个点左右。如果0首付，40万全部贷款，每月月供大概2600多，减掉租金，每月贴进去600元，一年就是7200元。

我首付的7万元可以贴十年。。

当时不限购，银行做高贷贷款又容易，很多胆子大的人就是这么发家的。

买别墅做高贷套现金，银湖还有天麓的别墅就是标地。套钱去炒房。但是他们这种风险当时是很大的。特别是关外，有些地方不好租，每月贷款支出大，一不小心资金链就断了。。

我感觉在租金回报好，好出租的地方，0首付，再留部分资金供还是很低风险的。

几年之后租金上涨，需要补贴的金额越来越少，再后面就会产生正的现金流了，就算房价下跌，有租客帮供房，有什么好怕的呢。。老了照样可以收租金。。

很多老罗湖的原住民就是这种想法，收租金现金流才是他们想要的，房子的升值只不过是意外收获而已。。

我相信貔貅陈也是这样的思路，虽然没有交流过。。

这才是房产投资最稳健的路子，最高的境界，无招胜有招，不管房价涨跌，我自信庭漫步。。

再后面就是09年买红山自住房，当时利率是打了七折的，当时基准利率应该是5.94，七折就是4.12左右。100多万贷款，月供6000多，利息支出其实跟租金差不多。  当时我就是这样说服一个同事买房的。

后面陆续又有买卖，新房，二手都有，

总体不多，算是初入门投资者，不能算炒家。有一个朋友4年多时间，上百套的进出，才是真正的炒家，基本实习流水化作业了。。

以上讲了那么多，让我们继续回到目前银行贷款的思考上来。[face:14]

目前银行基准利率4.9，9折以后4.41年化。

举例1000万的房子，极端一点 ，你可以一次性付，也可以首付三成。

选择首付300万，还有700万现金在手，处理呢？？  要是我当然是买房，还有什么好讲呢[face:13][face:13]

不买房的话，贷款了700万，使用成本4.41%年化。  即700万现金的使用方法，只要收益率超过4.41%你就赚了。其实还不用这么多，因为目前的租金回报率虽然不高，好歹还是有的，保守估计小户型2%基本还是有的，大一点的1%基本也是有的。

其实我是算得非常保守的，南山中心区档房500万租金10500，年租金回报是2.4个点的。罗湖某些提高亩产到3个点的都有。。

好的，按1.5租金回报计算，700万年现金只要找到3个点以上的回报率就好了。。

超过部分全部是你的净赚，利用银行贷款赚的。

几个选择：

从低回报开始介绍

A.银行理财产品. 举例，招商银行，浦发银行  180 天以上基本 4.4左右的年化。

目前来讲基本没啥风险，注意选择产品，有些债券，基金啥的不要选。

有些银行理财很坑爹，低收益高风险，千万不要被蒙。。

B.信托产品 .以前信托产品是高净值人群的最爱，10%以上都很常见，刚性兑付有保证，基本没有任何风险。

但是随着实体经济不景气，房地产大量库存，信托收益率也下滑挺快，现在5.6个点收益的都出现了，想想真是。。

目前信托也是要好好挑选一下，尽量选大的公司，最好不要跟房地产相关，特别是内地有地块做抵押的。。当然有一线城市地皮或者物业做抵押物的可以优先考虑[face:13][face:13]

然后信托又分了很多种类，不一一详述。

总体找到7.8个点的好标地还是没有啥问题。

C.  继续买房  。选择高租金回报物业，

租金年回报3个点以上加预期租金涨幅，加物业升值比率。。

以上讲了很多废话，总体想表达一个意思，现阶段低利率情况下，使用银行贷款是绝对划算的。。

哪怕你700万现金每年收益只是跟银行贷款利率打平，但是你还赚了一个灵活性，你毕竟有现金在手里啊，，有什么事情随时可以用。。进可攻，退可守。。毕竟这部分钱你要是付进了首付贷再想从银行贷出来，还是比较麻烦的，利率也高了不少。。。

银行贷款就讲到这里，下一篇会写一下目前买房的回报率计算的。。

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