贷款有房地产抵押也并非高枕无忧

某铸造厂于2011年12月5日向C信用社开立银行承兑汇票，金额60万元，到期日2012年6月5日，按票面金额的50%缴纳保证金，敞口部分由该厂的房地产作抵押，抵押物为高坎村的工业出让土地1672.5平方米，及厂房641.94平方米，由于该厂涉及民间借贷抵押物被查封，账户被冻结，承兑到期后出现垫款。由于该厂的用地性质有工业出让、划拨和集体所有，无法分割，，故无法对抵押物进行处置。

王某某于2011年3月8日向D信用社贷款100万元，用位于锦城街道长桥路122号，建筑面积390.9平方米房屋，面积为241.3平方米性质为划拨，用途为住宅用地的土地设定抵押。后因投资农家乐失败造成贷款逾期。但由于抵押物存在与他人共建分割困难；租赁现状难以界定，租赁补偿及租赁清退存在难度；转让房产需交高额出让金等原因，抵押物一直得不到处置。

方某某于2011年7月4日向E信用社贷款50万元，用位于岛石镇银坑村92号450.3平方米住房设定抵押。贷款逾期后，，但因抵押物所处位置的特殊性，村外人无人也无能力购买，村里人想购买但碍于情面又不愿购买，导致二次拍卖均因无人竞价而流拍。

，只要符合：“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的; 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的; 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以执行。”按照此条法律规定，一套住房执行没有法律障碍。但在一套住房实际执行过程中，腾空始终是一大难题。为此，客户经理在发放一套住房抵押贷款时，一定要对抵押物进行实地调查，对有老人一同居住，抵押房产确实为抵押人的唯一住房（包括能提供第二处可供居住房产的，也要查实房产状况，确定是否可适合居住），对存在这二类情况的，要审慎发放住房抵押贷款，考虑到处置时要扣除五至八年租金的情况，评估价或设定抵押限额要从紧。

客户经理对客户提供的抵押房地产，必须进行现场勘察和抵押风险评估，确认房地产权证和实际情况的符合程度，以及是否存在权利瑕疵。如果经现场勘察和抵押风险评估，拟抵押房地产存在明显不利于变现和实现其价值的因素的，应当以审慎的态度决定是否接受抵押。

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