编者按：
《土地经营权抵押贷款的地区实践成果》节选自《中国农村产权流转交易市场发展报告2017》的第八章，该书是神州土地研究院组织农业有关部门、机构、专家、学者与业界的同仁共同编写。
该书的初稿已经基本完成，还有一些内容需要补充完善，目前正在紧张的后期整理过程当中，预计8月底或9月初可以出版面世，敬请大家多关注多围观。
这是国内第一部专注于农村产权流转交易市场的研究报告，力求在我们对整个市场的理解基础上，全面梳理、总结了中国农村产权、产权制度改革及流转交易市场的基本内涵，帮助读者全面了解中国农村产权流转交易市场发展的新模式，新情况，新进展。我们非常感谢大家对于这本书所做的努力与贡献，推进农村产权流转交易市场的可持续发展，既需要推进基础理论研究，也需要密切关注市场一线的新情况、新经验。
我们极尽可能通过全面的对市场的介绍，以及我们在三农领域的实践经验的总结，以期本书能够为各界人士提供参考，为有志于从事农业、农村服务市场的人们提供启迪。
1.土地经营权抵押贷款带来金融市场空间
参照《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》，参考《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》，农村土地承包经营权评估价值= 政府公布的基准参考价格（元/ 亩/ 年）* 面积（亩）*（家庭承包合同剩余年限或已缴清租金的剩余使用年限-1），基准参考价格按照 800 元/ 亩/ 年，参考第二轮土地承包从 1997 年到 2027 年，剩余年限约 10 年两权抵押贷款短期带来抵押物价值超过40 万亿元，中长期抵押物价值超70 万亿元，按照抵押率50% 计算，可以撬动农村金融信贷量约20-35 万亿元。
农村耕地经营权与宅基地使用权抵押价值评估
2. 农村产权抵押贷款试点地区遍布全国
农村产权抵押贷款作为农村金融领域抵押品创新的重要成果，对扩大农户融资方式选择空间、缓解农户“融资难”问题具有重要意义。目前全国范围农村土地经营权抵押贷款处于试点阶段，从2008 年允许中部六省和东北三省各选择2-3 个有条件的县（市）作为试点开始，截至2015 年，试点的地区已经遍布全国，规模扩张较为迅速。
全国农村产权抵押贷款试点规模扩张情况
3. 农村产权抵押规模不断扩大
各地区农村产权交易所成立以来，根据下表粗略估算农村产权抵押融资金额超过1311亿元。随着农村产权制度改革与农村金融制度改革的深入推进，农村产权交易平台不断完善，农村产权抵押融资规模将逐步壮大。从抵押品种来看，各个农村产权交易市场可抵押的产权主要是农村土地经营权、林权、农村集体建设用地使用权和宅基地使用权。各地区的抵押产权差异很大，也各有特色，比如成都和重庆地区“地票”交易较为活跃，所以集体建设用地使用权抵押规模较大；齐鲁农村产权交易中心品种最多，有五种，其中有其他地区少有的大棚所有权、水域养殖权，这也与当地的实际农业产业发展有关。另外，北京、天津、齐鲁、杭州、江苏农交所抵押金额相对较少，甚至还未展开抵押融资业务。
农村产权交易市场土地经营权等抵押情况
从央行及网络公开资料获悉，截至2015 年底，全国共有495 个县级行政区开展了农村承包土地的经营权抵押贷款业务，贷款余额241 亿元，各地区累计农地经营权及农民住房财产权抵押融资资金总量不多，尽管目前看来我国一些地区在探索通过农村产权抵押贷款来获取融资方面取得了一些成果，但在现行制度下，部分金融机构普遍缺乏农村产权抵押融资的动力。农村产权不明晰不完整，本身难以确定价值，也未有完善的土地资产评估和流转、交易平台，加上农村土地评估难、变现难等，融资成本很高。要实现自由流动，价值才能充分显现，农村产权流动还有诸多体质和政策限制。
各地区土地经营权及农民住房财产权抵押贷款规模现状
4. 部分试点农村土地经营权抵押贷款的成效分析
（1）贵州、浙江、重庆、宁夏部分试点地区
浙江大学“农村土地承包经营权抵押贷款试点效果分析”课题组的对贵州凤冈县、嘉兴南湖区、重庆江津区、宁县同心县四个主要试点做问卷调研，总计2428 份问卷中，仅占3% 的农户申请过土地承包经营权抵押贷款，且在申请的农户当中仅4% 比例的农户得到了部分和全部贷款资金。
数据显示，这四个试点平均贷款年利率是9.2%，因贷款模式不同，各地贷款率有所不同，同心县是关系联保贷款模式，信用程度高且相对率偏小，仅3.5%，重庆江津区是农户向资金互助社用土地承包经营权和房屋直接抵押贷款，资金互助社是由社员筹资，，只向社员放贷的金融机构，因此重庆京津区具有贷款利率高、灵活性强，农户覆盖面广的特点。
从贷款金融来看，平均获贷金额为4.2 万元，都属短期贷款，平均贷款年限为1.07 年，最长2 年，最短不到3 个月。贷款用途来看，利率较低的贷款人均选择农业生产投资，而利率较高的人用于子女上学和自己的投资。
贵州、浙江、重庆、宁县等试点地区农户获贷情况
（2）河南部分试点地区
2017 ，论述了与上述地区相似的实践特征：
贷款规模较小，9 个试点县市发放农地经营权抵押贷款的笔数和金额，与农业大省土地资源丰富、农业生产资金需求量大的特点不匹配；
贷款期限较短，2016 年发放贷款中，一年以内贷款占比69%，三年以上贷款占比不足1%，与当前农业生产周期长等特征不匹配，农业农村长期资金需求的满足率和覆盖率还需进一步提高；
贷款利率较高，2016 年发放贷款平均利率达9%，反映了出借人对农地经营权抵押贷款存在较高的风险补偿要求，而对于抵押物的价值体现不足，与抵押机制设计不匹配；
贷款供给主体较少，目前提供农地经营权抵押贷款业务的主要是自主创新权限较大的地方法人金融机构，其中农商行、农信社和邮储银行发放贷款余额占比达78%，而多数全国性银行，受业务创新授权不足、对试点工作认识不到位等因素影响，尚未涉足农地经营权抵押贷款业务；
配套机制有所欠缺，与农地经营权抵押贷款相配套的确权颁证、产权流转、风险缓释、抵押物处置等工作机制也不够健全，难以激发金融机构的放贷意愿。