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一、高房价正在透支社会购买力
先做两点说明。
其一，消费体现的是社会购买力。社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。
其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。
社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。
所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。
在结构性因素之外，整个社会购买力不足，才是更加关键的问题。
2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。
其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。
结果显而易见，房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：
居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。
这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：
2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。
2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。
2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。
要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里，资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。
与此同时，房价不断上涨，房贷负担不断加重，居民加杠杆有增无减，但可支配收入却如老牛耕田般挪步。爆料不好说太细！更多深层内幕机密,点击关注学识博闻蓝色字体
一快一慢，收入远远被债务抛下。2006年，负债收入比还只有18.5%%，2018年已经高达77.1%。
一边是房价高涨、居民大幅加杠杆，一边是可支配收入增长不力，结果是什么？
必然是消费的紧缩！
二、房价暴涨：财富效应VS挤出效应
房价上涨，会产生三种效应：一是拉动效应，二是财富效应，三是挤出效应。
拉动效应好理解，房价上涨，能够拉动一系列上下游产业链，这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。
所谓财富效应，当房价上涨，有房一族的房价市值随之水涨船高，以货币计价的财富也随之上升。即使不卖房，在这种财富效应之下，也有人会增加消费支出。
然而，财富效应，很多时候只是一种货币幻觉。因为不卖房就无法兑现，它只是市值上的财富，类似股市里的浮盈。
尤其是随着限售政策的普及化，新房一般都要被冰冻两到五年。这期间即便房价大幅上涨，房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。
挤出效应刚好相反。
当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时。即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。
尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。
且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？
财富效应，会让人们增加消费；挤出效应，则会削减消费。一增一减，到底谁的力量更强大？
消费数据已经提供了再清晰不过的证明。
三、危险的不只是内需！
这一次拉响的不只是消费警报，固定资产投资增速同时创出2017年以来新低：
这其中，制造业投资仍旧保持在低位，而基建投资则大幅回落，只有房地产投资依旧保持在高位:
消费增速创下新低，固定资产投资创下新低，贸易争端之下的出口形势同样不容乐观。
消费、投资、出口，拉动经济的三架马车，均已呈现疲态，这一年的经济，面临着前所未有的严峻挑战。
靠房地产托底，又能托多久？
众所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地产泡沫越大。
01
中国住房空置率比日本还高
谈起中国住房空置率，原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示：
，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控？像GDP不清楚怎么调控经济？
今年3月，：
以往人们认为房子没人就是空心化，最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。
算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
农村房屋的空置率，比小城市房屋空置率仅仅多0.1个百分点，为什么就被炒得那么凶？
尽管有国家电网的权威数据，但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。
按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
几年前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告，披露了他们的估测：
2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：
重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。爆料不好说太细！更多深层内幕机密,点击关注学识博闻蓝色字体
这一报告发布后引发了大量的争议，就认为，通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。
2016年年初，：
2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是，没有消费和就业人口的空壳住宅资产。
02
这一轮调房地产控应如何进行？
依照上述推算，那么影响房价的最核心变量，应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下，这一轮调房地产控应该如何进行？
杨伟民认为，前期房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政性措施已经不能根治这些乱象，所以必须在六方面同步加快改革：
第一，改革政府垄断，既要在现有的渠道增加住宅用地，也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小，比例偏低，难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构，不仅要调整产业结构，还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。
第二，改革房地产商垄断住宅供应的体制，应该增加市场供应主体，允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。
第三，改革售多租少的租赁结构，实行租、购同权制度，降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法，使空置的存量住宅进入到租赁市场。
第四，改革房地产税。
第五，改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持，有利于减轻企业的负担。
第六，改革农村土地制度，改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设，因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。
允许农村人进城落户，这样才能建立城乡一体的购房制度，土地制度，户籍制度，最终才能够形成现代市场体系。
来源：萍乡四海钓鱼俱乐部
萍乡房产
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